주택연금_주택담보노후연금_역저당_역모기지론

안녕하세요. 오늘은 주택연금의 개념과 주택연금 가입조건, 지급방식, 보증기간와 종료사유, 대출금의 상황, 주택연금의 확정기간방식에 대하여 알아 보겠습니다.

 

(1) 주택연금의 개념

① 주택을 소유하고 있지만 소득이 부족한 고령자가 평생 또는 일정기간 동안 안정적인 수입을 얻을 수 있도록, 주택을 담보로 맡기고 본인 주 택에 거주하면서 매달 국가가 보증하는 연금을 받는 제도이다.

 

② 즉, 만 55세 이상(주택소유자 또는 배우자)의 고령자가 소유주택을 담 보로 맡기고 평생 혹은 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활 자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품(역모기지론)이다.

 

③ 대출절차: 한국주택금융공사는 연금 가입자를 위해 대출기관에 보증서를 발급하고 대출기관은 공사의 보증서에 의해 가입자에게 주택연금을 지급한다.

 - 보증신청: 신청인이 공사를 방문하여 신청을 한다.

 - 보증심사: 공사는 신청인의 자격요건과 담보주택의 가격평가 등에 대하여 심사를 진행한다.

 - 보증서 발급: 공사는 보증약정 체결과 저당권설정의 과정을 거쳐 금 융기관에 보증서를 발급한다.

 - 대출 실행(주택연금대출): 신청인이 금융기관을 방문하여 대출거래 약정을 체결하면 금융기관에서 주택연금대출을 실행한다.

 

④ 정산: 주택연금 종료 후 주택을 처분해서 정산하고, 연금수령액 등이 집값을 초과하여도 상속인에게 청구하지 않으며, 반대로 집값이 남으 면 상속인에게 돌아간다. 주택연금은 언제든지 별도의 중도상환수수료 없이 전액 또는 일부 정산이 가능하다(다만, 초기보증료는 환급되지 않는다).

 

(2) 주택연금 가입요건

① 가입가능연령

 - 주택소유자 또는 배우자(부부 중 1명)가 만 55세 이상(근저당권 설 정일 기준)

 -  확정기간방식은 주택소유자 또는 배우자가 만 55세 이상인 자 중 연소자가 만 55세에서 만 74 세 사이여야 한다.

 

② 주택 보유수(부부기준)

 - 9억원 이하 주택 소유자

 - 보유주택 합산가격이 9억원 이하인 다주택자(9억원 초과 2주택 보 유자는 3년 이내 1주택 처분조건으로 가입 가능)

 - 우대방식의 경우 부부기준 1주택만 가입 가능(보유주택 합산가격이 1.5억원 이하인 다주택자가 처분조건으로 가입은 불가함)

 

③ 대상주택

 - 9억원 이하의 주택(「주택법」상 단독주택 또는 공동주택)

 - 지방자치단체에 신고된 노인복지주택(단, 화정기간방식은 노인복 지주택 제외)

 - 복합용도주택은 등기사항증명서상 주택이 차지하는 면적이 1/2 이상인 경우

 - 주거용 오피스텔

 - 우대방식의 경우 1.5억원 이하 주택만 가입 가능

주택연금 주택유형 및 지급방식

 

④ 거주요건

 - 주택연금 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제 거주지로 이용하 고 있어야 한다.

 - 해당 주택을 전세 또는 월세로 주고 있는 경우 가입이 불가능하다.

   (단, 부부 중 한 명이 거주하며 보증금 없이 주택의 일부만을 월세 로 주고 있는 경우 가입 가능)

 

(3) 지급방식(종신방식: 월지급금을 종신토록 지급받는 방식)

 - 종신지급방식: 인출한도 설정 없이 월지급금을 종신토록 지급받는 방식 

 - 종신혼합방식: 인출한도 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식 

   (인출한도는 대출한도의 50% 이내)

 

(4) 보증기간과 종료사유 - 종신기간방식

 - 부부 모두 사망: 가입자만 사망하는 경우에는 배우자가 채무인수 후 제 속 수령 가능하다.

 - 주택소유권을 상실 매각, 양도로 인한 소유권이전, 화재 등으로 주택 소설 등

 - 장기 미거주 부부 모두 1년 이상 미거주하는 경우. 단, 병원 입원 및 장기요양 등 예외가 인정된다.

 - 처분조건약정 미이행 및 주택의 용도 외 사용: 일시적 2주택자로 가입 후 최초 주택연금 지급일로부터 3년 내 주택 미처분 등

 

(5) 대출금의 상환 등

① 적용금리 변동금리(기준금리+가산금리), 이자는 매월 연금지급총액(대 출잔액)에 가산되고 있어 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요가 없다.

 

② 가입비(초기보증료) 및 연보증료 가입비(초기보증료)는 주택가격의 1.5% 를 최초 연금지급일에 납부하고, 연보증료는 보증잔액의 연 0.75%를 매월 납부한다. 이때, 보증료는 취급 금융기관이 가입자 부담으로 공사 에 납부하고 연금지급총액(대출잔액)에 가산된다.

 

③ 상환 이용자 사망 후 주택처분 가격으로 일시상환(담보주택 처분가격 범위 내로 한정한다.

  - 주택처분금액 > 연금지급총액: 남는 부분은 상속인에게 배당 교부

  - 주택처분금액 < 연금지급총액 부족분에 대해 다른 재산 및 상속인 에게 청구 없음

 

④ 담보의 제공: 1순위 근저당권 제공, 제3자(자녀, 형제 등) 소유 주택을 담보로 하는 주택연금은 이용이 불가능하고, 보증금액의 120%로 저당 권 설정이 된다.

 

⑤ 특징

 - 주택연금대출을 받은 뒤, 나중에 집값 상승시 이미 대출받은 대출 금을 일단 상환한 후에 오른 집값을 기준으로 다시 대출계약을 맺어 더 많은 생활비를 대출받을 수 있다.

 - 도중에 이사를 가는 경우에는 대출금을 상환한 뒤에 집을 옮겨갈 수 있으며, 상속인이 대출금을 갚으면 상속을 받을 수 있다.

- 가입자가 오래 살거나 집값의 폭락으로 인해 발생하는 금융기관의 결손은 정부가 보증을 한다.

- 이 제도는 주택가격상승률, 금리, 가입자의 평균수명을 기준으로 만들어졌으므로 주택가격이 높고 가입자의 나이가 많을수록 연금지 급액은 커진다.

 

 

< 주택연금 - 확정기간방식 >

1. 의의

① 고객이 선택한 일정 기간(10년, 15년, 20년, 25년, 30년) 동안만 월지급금 을 지급받는 방식

② 반드시 대출한도의 5%에 해당하는 금액은 인출한도로 설정

 

2. 신청자격

 - 주택 소유자 또는 배우자가 만 55세 이상인 자 중 연소자가 만 55세 에서 만 74세 사이

 

3. 대상주택

 - 시가 9억원 이하의 주택(확정기간방식은 노인복지주택 제외)