주택임차권의 대항요건

주택임차권의 대창요건 중 주택의 인도, 주민등록에 대한 조건들을 알아보겠습니다.

 

1. 대항요건

주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날(익일)부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 즉, 대항요건을 갖추면 다음 날 오전 0시부터 대항력을 취득한다(대판 99다.19981), 여기서 주민등록의 신고는 행정청에 도달하기만 하면 신고로서의 효력이 발생하는 것이 아니라 행정청이 수리한 경우에 비로소 신고의 효력 이 발생한다(대판 2006다17850). 

 

(1) 주택의 인도

① '주택의 인도'는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말한다.

이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적 · 공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해서 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다(대판 2107다212194).

 

② 따라서 임차인이 직접 거주하지 않더라도 임차인과의 점유매개관계에 기하여 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자(전차인)가 자신의 주 민등록을 마친 경우에는 그 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있다(대판 2000다55645).

 

(2) 주민등록

주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민 등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되 어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다.

 

① 주소의 기재: 등기부상 동·호수 표시인 '디동 103호'와 불일치한 '라동 103호로 된 주민등록은 그로써 당해 임대차건물에 임차인들이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있다고 보여지지 아니한다고 하여, 위 주민등록이 임대차의 공시방법으로서 유효하다고 할 수 없다(대판 99다4207).

 

 - 다세대주택의 경우: 다세대주택의 경우에는 지번뿐만 아니라 호수까 지 정확하게 기재되어야 한다(대판 99다66212).

 - 다가구주택인 경우: 다가구용 주택의 경우에는 대항력을 취득하기 위한 요건으로 지번만 기재하면 되고 호수까지 기재할 필요는 없다 (대판 97다47828).

 - 다가구주택이 다세대주택으로 변경된 경우: 처음에 다가구용 단독주 택으로 소유권보존등기가 경료된 건물의 일부를 임차한 임차인은 이를 인도받고 임차건물의 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 하면 「주택임대차보호법」 소정의 대항력을 적법하게 취득하고, 나중에 다가구용 단독주택이 다세대주택으로 변경되었다는 사정만으로 임차인이 이미 취득한 대항력을 상실하게 되는 것은 아니다(대판 2006770516).

 - 공무원의 실수로 잘못 기재된 경우: 임차인이 전입신고를 올바르게 (임차건물 소재지 지번으로) 하였다면 이로써 그 임대차의 대항력이 생기는 것이므로 설사 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소 틀리게 기재되었다 하여 그 대항력에 영향을 주지는 않는다(대판 91다18118).

 - 제3자에 의하여 이전된 경우: 주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우, 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다(대판 2000다37012).

 

② 임차인 본인의 주민등록에 한정하지 않는다. : 「주택임대차보호법」 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 할 것이고, 또한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라 고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 할 것이다(대판 95다30338).

 

③ 대항요건은 일시적이어서는 아니 되고 계속 존속하여야 한다. '주택임대차보호법」 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에서는 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비 하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하 고 있어야 한다(대판 86다카1695).

 

④ 주민등록이 행정기관에 의하여 직권말소되면 대항력이 상실됨이 원칙이다. 후에 「주민등록법」상 이의절차에 따라 회복되었다면 종전의 대항력이 소급하여 인정된다.

 

  - 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 행정기관에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다. 고 할 것이지만, 직권말소 후 「주민등록법」 소정의 이의절차에 따 라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 재등록이 이루어진 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다.

  - 다만, 그 직권말소가 「주민등록법」 소정의 이의절차에 의하여 회복 된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주 민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다(대판 2002다20957).

 

⑤ 임차인이 적법하게 전대차를 한 경우 임차인은 직접점유자인 전차인이 주민등록을 마친 다음 날로부터 대항력을 취득한다.

 

  - 주택임차인이 임차주택을 직접점유하여 거주하지 않고, 간접점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다(대판 94다3155).

  - 다만, 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록 퇴거일로부터 「주민등록법」상의 전입신고기간내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다(대판 87다카2509),

  - 소유자가 주택을 매도하고 그 주택을 다시 임차한 경우에는 소유권이 전등기 다음 날로부터 대항력을 취득한다.

임차인이 전대차 후에 임대인으로부터 소유권을 취득하였다면 전차인은 임차인이 소유권이전등기를 하는 즉시 대항력을 취득한다.