주택임대차보호법 의의와 적용범위

주택임대차보호법의 의의와 목적에 대하여 알아보고, 성질에 대한 민법에 대한 특별법과 강행규정(평면적 강행규정)을 알아보겠습니다.

주택임대차보험법 적용범위 중 인적범위와 물적범위(적용되는 주택의 범위)에 대하여 알아보겠습니다.

 

1. 서설

(1) 의의

제1조【목적】이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

 

① 일반법인 「민법」상의 임대차계약을 체결한 경우 임차권은 채권에 불과하므로 임차인은 대항력을 가지지 못한다.

물론 임차권도 등기를 함으로써 대항력을 취득할 수 있으나, 「민법」의 규정상 임차권등기는 임차인이 원한다고 보장되는 것이 아니라 임대인이 등기절차에 협력하여야 만 실현될 수 있다(제621조 제1항).

 

② 따라서 임대인은 임차인의 권한이 강해지는 임차권등기나 물권인 전세권의 취득을 회피하게 되고, 임차인은 대항력 없는 임대차를 가지는 것이 보통인 실정이었다.

이에 대하여 경제적 약자인 임차인 중 주택임차인을 보호하여 국민의 주거생활의 안정을 도모하기 위하여 「민법」에 대한 특별법인 「주택임대차보호법」을 제정·시행하게 되었다.

 

(2) 성질

① 「민법에 대한 특별법 주택의 임대차에만 적용되는 「주택임대차보호법」은 일반법인 「민법」에 대한 특별법에 해당한다.

따라서 「민법」과 「주택임대차보호법」이 서로 다른 규정을 두고 있다면 특별법 우선의 원칙에 따라 「주택임대차보호법 에 의하게 된다. 다만, 「주택임대차보호법」이 별도의 규정을 두고 있지 않은 부분은 「민법」에 의하게 된다. 예를 들어 비용상환청구, 임차권의 양도와 전대, 부속물매수청구, 차임연체의 효과 등은 주택임대차보호법에서 별도의 특별규정을 두고 있지 않으므로 「민법」에 의하게 된다.

 

② 강행규정(편면적 강행규정)

제10조 【강행규정】 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

 

「주택임대차보호법」은 임차인의 보호를 위한 것이므로 본법의 규정보다 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다.

따라서 본법이 규정한 것보다 임대인에게 불리한 약정은 허용된다.

 

2 적용범위

제27회 제2조(적용범위) 이 법은 주거용 건물(이하 '주택'이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.

 

(1) 인적 범위

① 원칙적으로 자연인을 보호대상으로 한다. 따라서 외국인도 보호대상이 된다.

② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인(한국토지주택공사나 주택 사업을 목적으로 설립된 지방공사)도 대항력을 취득할 수 있다(「주택임 대차보호법」 제3조 제2항).

③ 「중소기업기본법」제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택 을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에도 적용된다(제3조 제3항), 또한 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

 

(2) 적용되는 주택의 범위(물적 범위)

① 주택의 전부 또는 일부의 임대차: 주택의 전부를 임대차한 경우뿐만 아니라 일부만을 임대차한 경우에도 본법을 적용한다.

② 임차주택의 일부가 비주거용으로 사용되는 경우: 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 「주택임대차보호법」제2조의 규 정에 의하여 그 법률의 적용을 받는 주거용 건물에 포함되나, 주거생활의 안정을 보장하기 위한 입법의 목적에 비추어 거꾸로 비주거용 건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 동법 제2조가 말하고 있는 일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용 건물이라 할 수 없고 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외된다(대판 86다카2407).

③ 미등기 주택 전세: 이 법은 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이를 준용한다(제12조), 이 경우 전세금은 '임대차의 보증금으로 본다.

④ 미등기 무허가건물: 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 본법의 적용대상이 된다(대판 2004다26133).

⑤ 일시사용을 위한 임대차: 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이를 적용하지 아니한다(제11조),

따라서 출장지에서 숙박시 설에 투숙한 경우에는 본법이 적용되지 않는다.