고정이자율(원금균등상환,원리금균등상환,점증식 상환)

고정이자율 중 원금균등상환방식은 원금을 매기간 동일한 금액으로 상환하는 방식과 원리금균등상환방식은 원금과 이자를 매기간 균등하게 상환하는 방식입니다. 그리고 소득증가 예상에 따라 상환할수 있는 체증식 상환방식 3종류가 있습니다. 

 

(1) 원금균등상환방식(CAM; Constant Amortization Mortgage)

① 원금균등상환방식은 원금을 매 기간 동일한 금액으로 상환하고 이자는 남은 대출잔금에 따라 달라지는 방식을 말한다. 즉, 시간이 경과함에 따라 원금은 불변, 이자는 감소, 원리금은 감소하는 방식이다.

② 초기의 상환액이 가장 많고 후반기의 상환액이 가장 적은 방식이다. 이를 체감식 방식이라고도 한다.

③ 초기 대출비율은 높지만, 대출자 입장에서 초기의 자금회수가 빠르므로 원금회수위험이 가장 작으며, 차입자가 중도상환시 잔액(잔금비율)이 가장 적다.

④ 대출금의 50%를 상환하기 위해서는 상환기간의 2분의 1 정도 경과하 여야 가능하다.

⑤ 현재 소득이 많은 중·장년층에 유리한 방식이다.

 

원금 = 융자원금 / 상환기간,   이자 = 융자잔구 X 이자율

이자 = [융자원금 - (상환원금 X (n - 1}] X 이자율 (n은 상환회차)

 

(2) 원리금균등상환방식(CPM; Constant Payment Mortgage)

① 원리금균등상환방식은 원금과 이자를 합하여 매 기간 균등하게 상환하는 방식을 말한다.

   즉, 시간이 경과함에 따라 원금은 증가, 이자는 감소, 원리금은 불변하는 방식이다.

② 원리금균등상환방식은 원금균등상환방식에 비해 초기상환액이 적으며, 점증상환방식에 비해서는 많다.

③ 이자상환곡선은 우하향하고 원금상환곡선을 우상향한다.

④ 대출금의 50%를 상환하기 위해서는 상환기간의 3분의 2 정도 경과하여야 가능하다.

⑤ 원리금균등상환방식은 부동산금융, 특히 주택금융에서 가장 보편화된 상환방식이다.

매 기간 상환액이 확정되어 차입자가 이해하기 쉽고 장기적 상환계획을 세우기가 쉬운 장점이 있다.

 

 - 원리금 = 융자원금 X 저당상수

 - 이자 = 융자잔고 X 이자율

 

원금 = 융자원금 X (저당상수 - 이자율) × (1 + 이자율)n-1 (n은 상환회차)

 

(3) 점증식(체증식) 상환방법(GPM; Graduated Payment Mortgage)

① 점증식(체증식) 상환방법은 초기에 원리금상환지불액이 낮으나 차입자 의 소득증가에 따라 지불액이 점차 증가하는 방법이다. 즉, 인플레이션이 나 시간가치를 고려하여 점차 지불액이 증가하는 방식으로 고안되었다.

② 미래 소득증가가 예상되는 젊은 저소득층에게 유리한 방법으로, 주택 보유예정기간이 짧은 차입자에게 유리하다.

③ 상환 초기에는 지불액이 이자액에도 미치지 못하므로 부(-)의 상환이 된다. 즉, 초기에는 융자진금액이 융자원금보다 커진다.

④ 차입자의 소득증가폭이 지불액증가액보다 낮으면 채무불이행 가능성 이 커서 대출자의 위험이 크고, 세 가지 상환방법 중 가장 높은 금리가 책정되는 것이 일반적이다.

⑤ 초기 대출비율은 낮지만, 대출자 입장에서 초기의 자금회수가 느리므 로 원금회수위험이 가장 크며, 차입자가 중도상환시 잔액(잔금비율)이 가장 많다.